Несмотря на то что рефинансирование кредитов давно числится в списке банковских услуг, в российской реальности оно появилось относительно недавно. Буквально с момента развития ипотечного кредитования. Наряду с ростом спроса на недвижимость, развивался и сектор финансовых услуг. Ипотека в списке услуг каждого банка занимает ведущее положение.
Рефинансирование ипотечного кредита: условия, лучшие предложения
Финансовый рынок развивается и предлагает новые инструменты для сохранения и приумножения средств. При покупке жилья помогает ипотека, а для увеличения сбережений используются депозиты.
Вам будет интересно:Кредитные деньги, их история и виды
Практическому применению такой услуги как рефинансирование ипотечного кредита способствовала тенденция рынка последних лет, когда число просроченных кредитов начало набирать обороты. Таким образом, на сегодняшний день услуга набирает популярность, все больше банков готовы рассмотреть запросы на рефинансирование.
Суть процедуры
Выдавая кредит, банк рассчитывает получить прибыль, которая покрывает все расходы на обслуживание плюс собственный доход. Пользуясь ипотечным кредитом, заемщик полагает, что таким образом он может заселиться в жилье сейчас, а рассчитываться в течение ближайших нескольких лет. Но в вопросах финансов всегда присутствуют риски. В этом случае у заемщика есть право воспользоваться перекредитованием.
Вам будет интересно:Международный кредит - его формы и роль в развитии общемирового рынка.
Процедура заключается в том, что заемщик обращается в свой или другой банк за новым кредитом, средства от которого будут направлены на погашение старого кредита. Согласно законодательству, банк не имеет право отказать в выдаче кредита, если заявитель соответствует всем требованиям.
Рефинансирование ипотечного кредита уместно в следующих случаях:
- другой банк предлагает более низкие проценты;
- есть возможность получить кредит на более длительный срок и с низкими взносами;
- ежемесячное погашение старого кредита становится непосильным;
- есть предложение на другой валюте, которая выгодна для заемщика.
Но важно учитывать и другой момент. Рефинансирование ипотечного кредита может быть осуществлено в том же банке, где погашается действующий кредит или в новом другом банке. Цель процедуры – облегчение кредитного бремени заемщика.
Когда речь идет о другом учреждении, «свой» банк может отказать от передачи документов и досрочного погашения, так как он теряет в этом случае свою прибыль и клиента. Такая процедура не запрещена законом.
Вам будет интересно:Валютные операции и их виды.
Правовая база
Процедура опирается на ряд законопроектов и правовых норм. Закон о рефинансировании ипотечного кредита учитывает:
- Федеральный Закон № 122 от 1997-года;
- Положение ЦБ РФ № 54 от 1998 г;
- Положение ЦБ РФ № 254 от 2004;
- Федеральный Закон об ипотеке № 102 от 1998 г;
- Гражданский Кодекс, статьи 355, 390 и 382;
- Приказ Минюста РФ № 289/235/290 от 2000 г;
- Федеральный закон от № 152-ФЗ от 2003 г.
В вышеперечисленных документах описан порядок оформления, права и обязанности заемщика и кредитора.
Важный момент: допускает ли действующий договор возможность рефинансирования? Некоторые банки изначально прописывают его невозможность или штрафные санкции за такую процедуру. Если его нет или он запрещен, то клиент вправе настаивать на включение в договор.
Этапы процедуры
Рефинансирование ипотечного кредита представляет собой длительный процесс, требующий решения ряда юридических вопросов. Первым этапом выступает изучение предложений на рынке и расчеты. Здесь важно учитывать, что процедура требует некоторых затрат, которые будут рассмотрены далее. Целесообразность определяется исходя из расчетов, произведенных с учетом всех сопутствующих расходов.
Следует учитывать, что из-за технических моментов и высокой конкуренции в банковской среде, не все финансовые учреждения положительно относятся к такой инициативе заемщика.
Недостаточно полагаться на общедоступную информацию на сайте или в рекламных материалах банка. Это может быть простым маркетинговым ходом, в то время как программа рефинансирования ипотечных кредитов отсутствует, а предложение распространяется на другие виды кредитов.
Сбор документов
Список документов не отличается от того, что были поданы при первичном получении. Примерный перечень содержит в себе следующие документы:
- заявление на рефинансирование, которое заполняется на месте;
- справка о доходах: справка 2-НДФЛ, выписка из банка или другие платежные документы;
- общегражданский паспорт заявителя;
- для семейных – свидетельство о браке;
- документы на ипотечную недвижимость: правоустанавливающий документ, договор состоявшейся сделки и справки из госорганов о регистрации прав;
- копия банковского ипотечного договора.
Если намечается рефинансирование ипотечного кредита в Сбербанке, то может быть задействован материнский капитал. В зависимости от таких обстоятельств, банк может запросить дополнительные документы:
- сертификат на материнский капитал;
- свидетельство о рождении детей;
- выписку из банка об остатках на счету.
Вам будет интересно:Ценные бумаги и их виды
Если банк потребует участия поручителей, то данные лица также должны предоставить список документов, включая подтверждение платежеспособности.
Сложности
Когда заемщик обращается за рефинансированием ипотечного кредита в Сбербанк или в другое финансовое учреждение, действующий кредитор может отказать от выдачи некоторых документов. В таком случае может помочь профессиональный адвокат в банковской сфере или новый кредитор сам может затребовать документы на выдачу.
Также важно учитывать, что при подтверждении доходов придется предоставить два вида документов: по форме 2-НДФЛ и по форме банка. Показатели доходов, разумеется, должны быть выше коэффициента минимального прожиточного минимума и достаточными для того, чтобы впредь покрывать ежемесячные погашения по ипотеке.
Другая сложность – при рефинансировании ипотечного кредита банки могут потребовать залоговое обеспечение. Учитывая сумму займа, залоговым имуществом может выступать только недвижимость. А ипотечная недвижимость еще числится на балансе первого кредитора.
На практике в таких случаях люди прибегают к небольшой манипуляции: договариваются со знакомым или родственниками, у кого есть равноценная недвижимость, закладывают эту недвижимость в залог, а после переоформления ипотеки возвращают все на свои места.
Процесс рассмотрения
Принятие на рассмотрение ровным счетом не значит ничего. Могут отказать даже платежеспособным клиентам. Но большим аргументом может послужить залоговое имущество. Стоит помнить, что чем ликвиднее залоговое имущество – тем больше шансов добиться благосклонности банка.
Также много слов говорится о важности кредитной истории. Но специалисты утверждают, что такой момент больше актуален для небольших кредитов, где нет залога. Хорошая кредитная история никому еще не помешала. Обычно процесс рассмотрения занимает 5-7 рабочих дней. Если принято положительное решение, то начинается процесс оформления.
Расходы
Рефинансирование ипотечного кредита в банке влечет за собой некоторые расходы, которые возлагаются целиком на заявителя. В некоторых финансовых учреждениях даже процедура рассмотрения заявки проходит на платной основе. В случае отказа средства не возвращаются.
Если процедура одобрена, то заявитель должен быть готов к следующим расходам:
В зависимости от условий действующего кредитора, могут быть сняты средства за досрочное погашение кредита и штрафные санкции.
Выгоды
Выбирая другой банк, клиент всегда ищет более выгодные условия. Специалисты советуют, что при рефинансировании ипотечного кредита лучшие предложения приносят ощутимую выгоду, если разница есть по нескольким параметрам.
По каким пунктам следует оценить выгоду?
Куда обращаться?
Конкуренция в банковской среде высокая. Но такое положение потребителям только на руку: он идет туда, где дешевле кредиты. Если рассмотреть рефинансирование ипотечного кредита, лучшие предложения принадлежат лидерам отрасли:
- Сбербанк – 10-12%
- ВТБ -24 – 9,7%
- Газпромбанк – 9,2%
- Россбанк – 8,7%
- Банк России – 11,5%
В 2018 году в связи с новой волной спроса на недвижимость и ростом показателей экономики в стране предвидится увеличение новых предложений.
Вычет при рефинансировании
Налоговый вычет – возврат налога на доход физических лиц, который ранее уплачен работодателем в виде НДФЛ. Его ставка равна 13%. Законом предусмотрены случаи, когда гражданин может получить эти средства обратно. Условия рефинансирования ипотечного кредита допускают использование таких социальных гарантий, как материнский капитал и налоговый вычет, если они не были использованы при первичном оформлении ипотеки.
Если планируется получить налоговый вычет, то следует заранее ставить в известность кредитного менеджера, так как этот момент необходимо отобразить в банковском договоре.
Максимальный размер вычета – 260 000 рублей. При этом есть требования к стоимости объекта: цена не должна превышать 2 миллионов рублей. Сумма вычета распределяется на год. Если в течение 1 календарного года не использована вся сумма, то в начале следующего года получатель должен снова оформить заявку в налоговую и добирать оставшуюся часть. Возврат осуществляется двумя способами:
Заключение
При получении ипотеки каждый человек должен смотреть далеко вперед и провести объективный анализ собственных доходов. Риски сопровождают на каждом шагу. На этот случай следует пользоваться услугами проверенных страховых компаний.
Если выгода от рефинансирования очевидна, но банк отказывает, то следует обращаться в другой банк. Но массовость интереса к рефинансированию заставляет эти учреждения пересмотреть свой подход. По отзывам их клиентов, некоторые не готовы отдавать клиентов конкурентам и желают обсудить новые условия кредитования. На принципиальные изменения вряд ли стоит рассчитывать, но есть теоретическая возможность упростить некоторые показатели.
