Ст. 550 ГК РФ устанавливает требования к форме договора, по которому передаются права на недвижимость. Рассмотрим подробно условия оформления соглашения, с какими особенностями сталкиваются его участники. Затронем вопросы регистрации.
Законодательное регулирование
Ст. 550 ГК РФ ссылается на ст. 434 того же кодекса, в которой подробно рассматриваются некоторые аспекты письменной формы соглашений. При этом нельзя сбрасывать со счетов иные положения ГК.
Вам будет интересно:Ст. 327 ГПК РФ, действующая редакция
Также учитываются нормы, регулирующие регистрацию прав на имущество. Сегодня уже внедряются технологии, позволяющие полностью перевести процедуру в электронную плоскость.
Кроме закона о регистрации перехода прав на имущество, ряд требований содержится в регламенте Росреестра.
Письменная форма сделки
Она делится на две основные категории – простая или нотариальная. Привлечение нотариуса означает проверку дееспособности сторон, готовности документов и их соответствие законодательству перед проведением сделки.
Простая форма не требует привлечения нотариуса или сотрудника муниципальной администрации, его замещающего.
Она дает возможность изложить текст соглашения на бумаге или в электронном виде. При этом стороны могут обменяться документами или письмами, и они будут учитываться в ходе разбирательства. Какая бы форма переписки не применялась (электронная или бумажная), она должна позволить удостовериться в том, что документы действительно исходили от участников сделки.
В чем заключается помощь нотариуса?
Нотариус предлагает готовый проект договора. Текст после внесения необходимых правок распечатывается на специальном защищенном бланке. Затем ставятся подписи сторон, нотариуса и его печать.
Лица, прибегнувшие к помощи нотариуса, имеют своеобразную льготу. Процесс государственной регистрации обходится без проверки текста соглашения и приложенных к нему документов.
Обращаться ли к нотариусу? Есть перечень случаев, когда это обязательно, иначе регистраторы не примут документы на регистрацию или откажут в ней:
- отчуждение доли в общей недвижимости;
- отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку или недееспособному или ограниченно дееспособному;
- заявление о регистрации перехода прав заверяется нотариусом, если подается через почту без непосредственного обращения участников сделки в Росреестр или МФЦ.
Как отмечено в ст. 550 ГК РФ с комментариями, в иных ситуациях обращение к нотариусу остается делом добровольным.
Применение электронной формы
Электронный документ формируется с помощью технологий, сохраняющих текст соглашения на специальном носителе. На сегодняшний день действует закон об ЭЦП, позволяющей фиксировать подлинность и обеспечивать сохранность электронных документов, в том числе и договоров.
При этом, если встречаются разногласия между электронными и письменными документами, приоритет отдается информации, полученной с бумажных носителей.
Единый документ
Хотя непосредственно в ст. 550 ГК РФ этого не говорится, текст договора должен оформляется с помощью единого документа. Почему? Порядок регистрации прав обязывает подать несколько экземпляров заключаемой сделки.
Требования к оформлению
Форма договора продажи недвижимости обязывает участников сделки изложить все пункты соглашения на документе. Если пункты, без которых нельзя обойтись в тексте, отсутствуют, соглашение считается незаключенным.
Договор может иметь приложения. Частью документа является акт о передаче объекта продавцом покупателю. Без него бумаги на регистрацию не принимаются. Иногда факт передачи недвижимости фиксируется непосредственно в тексте договора.
Кроме того, каждый экземпляр соглашения требуется подшить, на каждой странице поставить подписи участников и скрепить их с помощью бирки, на которой также ставятся Ф. И. О. и подписи сторон.
Если вместить текст на одном листе, то необходимость в подшивании и бирке отпадает.
Продажа дома
У приобретения жилой недвижимости есть некоторые особенности. Если покупается квартира, то вместе с ней приобретается и часть общего имущества многоквартирного дома.
Если приобретается индивидуальный дом, то вместе с ним покупателю достается земельный участок, на котором он расположен.
Включить в текст договора о продаже дома условия об участке или заключить отдельное соглашение? Выбор остается за сторонами. Нельзя забывать о правиле единства юридической судьбы дома и расположенного на нем участка, и следует подать документы на регистрацию и на дом и на участок одновременно.
Существенные условия
Без их наличия или внятной формулировки договор или не принимается на регистрацию, или в ней отказывают. Как оформить продажу недвижимости?
Кроме перечня прав и обязанностей сторон договора, требуется указать:
- сведения о лицах, имеющих право проживания;
- кадастровый номер объекта или объектов (информация является частью описания предмета соглашения);
- цену имущества.
Цена определяется или в твердой форме, или с указанием цены за единицу площади.
В заключение
Форма соглашения – способ фиксации достигнутых условий. В случае с недвижимостью обязательна письменная форма. Кроме того, требуется составление единого документа. Если договор составляется в электронном виде, необходима цифровая подпись.
Вместе с домом продается и земельный участок. Если земля не в собственности продавца, она переходит на тех же правах к владельцу дома. Собственник участка вправе возражать против продажи при невыполнении правил о целевом назначении участка.