Что нужно знать при продаже квартиры: важные пункты при продаже, новые правила, необходимый пакет документов, налогообложение, безопасность сделки и советы юристов

Собственнику при продаже квартиры важно не только выбрать платежеспособного покупателя, чтобы он не подвел и выполнил свою часть обязательств, но и самому соблюсти все необходимые формальности. В последнее время все чаще владельцы жилой недвижимости обращаются за помощью в риелторские компании. Сотрудники таких фирм предоставляют полный перечень услуг по сопровождению сделок. Между тем обращение к посредникам не всегда безопасно и выгодно. Далее в статье представим информацию касательно того, что нужно знать при купле-продаже квартиры.

Вам будет интересно:Гражданство Чехии: условия оформления, необходимые документы, двойное гражданство, сроки получения

Алгоритм действий

Прежде всего нужно знать, что при продаже квартиры следует составить своего рода план. В него можно включить следующие пункты:

Подготовительный этап

При продаже квартиры надо знать, что для потенциального покупателя будет наиболее привлекательно. Идеальный вариант – объект в прекрасном техническом состоянии. Другими словами, в квартире сделан ремонт, проведены и нормально работают инженерно-технические системы. При продаже квартиры важно знать, что многие покупатели рассчитывают приобрести пустое помещение. Это означает, что собственнику следует позаботиться о вывозе мебели. Кроме того, необходимо проверить мощность освещения. Если проводить осмотр объекта в вечернее время при ярком свете ламп, помещения будут казаться просторнее.

Вам будет интересно:Передача денег: порядок и способы, где и как правильно оформить договор, нюансы, советы юристов

Между тем далеко не всегда выставляется на продажу идеальный вариант. Зачастую помещения требуют ремонта. Продавцу нужно знать, что квартиру на продажу можно выставить и в текущем состоянии. Дело в том, что зачастую наличие ремонта прибавляет к стоимости объекта не так много. Кроме того, после продажи квартиры (продавцу нужно знать, что это достаточно распространенная ситуация) новые хозяева все равно будут переделывать ее под себя.

Опытные риелторы рекомендуют просто подготовить объект к ремонту. В частности, собственник может освободить помещения от мебели, удалить старую отделку со стен, устранить трещины. Другими словами, необходимо по возможности облегчить покупателю предстоящий ремонт.

Важный момент

При продаже квартиры нужно знать, что люди чаще ориентируются не столько на наличие ремонта, сколько на удобство расположения объекта, его площадь, уровень развитости транспортной инфраструктуры. Следовательно, большим спросом будет пользоваться неотремонтированная квартира в двух шагах от станции метро, чем помещение с евроремонтом в 30 минутах езды от нее.

Подготовка документации

При продаже квартиры нужно знать, что потенциальных покупателей интересуют юридически чистые объекты. Что это значит? Это означает, что у собственника отсутствуют задолженности по коммунальным платежам, право собственности принадлежит только одному человеку, в квартире никто не прописан, нет обременений и ограничений.

Оценка стоимости

Вам будет интересно:Правильное заполнение трудовой книжки: порядок заполнения, основные правила, образец

Почти все собственники недвижимости желают получить за свой объект как можно больше и как можно скорее. Как правило, предполагается, что субъекты продают квартиры для приобретения нового жилья. Между тем быстро найти покупателя, готового выложить за объект круглую сумму, удается крайне редко.

При продаже квартиры нужно знать, что цена разных объектов может изменяться по-разному. Если предполагается заключение альтернативной сделки, то необходимо взвесить все за и против. Дело в том, что во время поиска покупателя стоимость квартиры продавца может снижаться, а цена объекта, покупка которого предполагается на вырученные деньги, наоборот – повышаться.

Как правило, собственник плохо представляет сумму, в которую можно оценить его квартиру. Получить примерную оценку можно несколькими методами. К примеру, можно посмотреть объявления в интернете. При продаже квартиры нужно знать, что цены, указываемые на разных сайтах, досках объявлений и прочих площадках, – желаемые. Фактическая стоимость объекта будет намного ниже.

Второй вариант определения цены объекта – оценка специалиста. Сегодня в каждом городе работает несколько компаний, осуществляющих оценку недвижимости. Преимущество обращения к независимому оценщику в том, что он может дать рекомендации, выполнение которых позволит существенно повысить стоимость объекта.

Определяющие факторы

На стоимость вторичного жилья может повлиять несколько обстоятельств. Основными критериями будут являться техническое состояние дома и квартиры, местоположение объекта. В Москве, Санкт-Петербурге, некоторых других крупных городах на стоимость влияет удаленность от метро, транспортных развязок и пр. Немаловажное значение имеет развитость окружающей инфраструктуры, удаленность от центра города.

В последнее время в интернете предлагается оценить объект в режиме онлайн. На многих сайтах размещены специальные калькуляторы. Продавцу необходимо ввести требуемые данные и получить результат. Как правило, ему предлагается специальная форма. Основными параметрами при этом будут являться:

Безусловно, результат нельзя считать абсолютно точным. Стоимость объекта будет показана с погрешностью 5-10 %. Надо знать, что продажа квартиры через риэлтора сопровождается и оценкой помещения независимым экспертом. Его услуги будут стоить определенной суммы денег. При этом величина погрешности оценки составит те же 5-10 %.

Субъективные критерии

Они тоже имеют значение при продаже квартиры. На что обратить внимание собственнику, чтобы неожиданно не лишиться потенциального покупателя? Существует ряд субъективных критериев, имеющих значение для приобретателя. Они далеко не всегда описаны в объявлении, но могут иметь принципиальное значение.

Речь, в частности, о таких параметрах, как:

• Сторона, на которую выходят окна.
• Вид из окна.
• Экологическое состояние микрорайона.
• Наличие и число лифтов в доме.
• Высота потолка в квартире.
• Статус дома.
• Уровень тишины (спальный район или район с оживленным движением).

Вам будет интересно:Порядок удержания алиментов из заработной платы

Это далеко не все возможные субъективные параметры, влияющие на стоимость объекта. Чтобы учесть максимум нюансов, необходимо иметь внушительный опыт работы на рынке недвижимости, а также аналитические способности.

Дополнительные факторы

Узнав примерную стоимость своего объекта, продавец должен оценить ситуацию на рынке. Необходимо проанализировать спрос и предложение. Потенциальный покупатель, вероятнее всего, будет торговаться. Соответственно, владелец объекта должен быть к этому готов. Целесообразно заранее определить для себя допустимую минимальную цену.

Работа с объявлением

Многие собственники, желающие продать свою жилплощадь, не знают, как правильно преподнести информацию о своем объекте. Что написать в объявлении, где лучше размещать сведения?

Как показывает практика, эффективнее всего работают объявления, размещенные в специализированных изданиях "Из рук в руки", "Недвижимость", а также на сайтах о недвижимости в интернете.

В последнем случае продавцу предлагается заполнить специальную форму. В ней содержатся подсказки, ориентируясь на которые, собственник сможет быстро внести всю нужную информацию. Целесообразно выбирать сайты, где есть возможность прикрепить к тексту объявления фотографию объекта. Как известно, визуальная информация лучше воспринимается. Конечно, желательно выставлять удачные фотографии, привлекательные для покупателей.

Объявление нужно составлять так, чтобы оно привлекало больше внимания. Для этого в тексте стоит указать какую-то выгодную особенность объекта. Например, это может быть краткое описание состояния подъезда или год постройки дома.

Специалисты не рекомендуют использовать негативно окрашенные фразы, например, "Без посредников!". Даже если вы не хотите общаться с агентами, не следует писать так категорично. Лучше указать, что объект продается непосредственно собственником. Если объявление размещается в газете, то целесообразно немного изменять содержание для каждого следующего выпуска. Так вы сможете привлечь внимание тех, кто проигнорировал прежнюю редакцию текста, и напомнить о себе тем, кто уже проанализировал его ранее.

Публикуя контактный телефон, каждый собственник должен быть готов принимать звонки не только от потенциальных покупателей, но и от агентов или посторонних ("случайных") людей. Поэтому необходимо запастись терпением. В объявлении целесообразно указать временной промежуток, в пределах которого вы можете отвечать на звонки.

Специалисты рекомендуют перед размещением объявления о продаже ознакомиться с разделом о покупке недвижимости. Возможно, там найдется потенциальный покупатель квартиры.

Показ объекта

Фактором, определяющим принятие решения о приобретении квартиры, является впечатление потенциального покупателя при визуальном осмотре. Более того, выводы приобретателя могут повлиять и на стоимость объекта.

Всегда есть мелочи, которые незаметны на первый взгляд, но могут иметь значение для покупателя. Показывать квартиру следует в виде небольшой экскурсии. Продавцу нужно акцентировать внимание покупателя на преимуществах недвижимости. Это может быть свежий ремонт, удобное расположение помещений, просторная кухня, великолепный вид из окна, прекрасные соседи и пр.

Если покупателю нравится недвижимость, то он обычно сам предлагает перейти к согласованию технических моментов предстоящей сделки. В частности, оговаривается окончательная стоимость объекта. Стороны составляют предварительный договор купли-продажи квартиры. Обязательными пунктами в нем являются сумма задатка, окончательная стоимость объекта, его адрес, сроки заключения основного договора.

Обратите внимание! Квартира может располагаться далеко от места проживания продавца. В таком случае можно обратиться к знакомым или агентам по недвижимости с просьбой показать объект покупателям. При этом следует учитывать, что приобретатели часто настороженно относятся к продаже квартиры по доверенности. По возможности нужно присутствовать при согласовании обязательных пунктов договора купли-продажи квартиры.

Подготовка документов

Сделка может сорваться в самый неожиданный момент из-за отсутствия какой-либо важной бумаги или истечения ее действия. Во избежание таких ситуаций необходимо подготовить пакет документов заранее. Что в него входит?

В первую очередь необходим правоустанавливающий документ. Им является св-во о госрегистрации права (его выдавали лицам, купившим недвижимость после 1998 г.) или св-во о собственности. Кроме того, владельцу квартиры в зависимости от способа приобретения прав на объект могут понадобиться:

• Св-во о праве на наследство. Вне зависимости от способа наследования (по завещанию или по закону), факт передачи прав на недвижимость умершего оформляется свидетельством установленного образца.
• Договор мены, дарения, купли-продажи и пр.
• Справка о погашении пая.

Дополнительные бумаги

Для совершения сделки собственнику необходимо приложить к правоустанавливающим документам:

Оформление сделки

Оно осуществляется по определенным правилам. Купля-продажа квартиры предполагает получение достаточно крупной суммы, поэтому обеим сторонам нужно предпринять меры, чтобы обезопасить себя. Собственно, для этого и составляется сначала предварительное, а затем и основное соглашение.

По новым правилам, продажа квартиры может осуществляться без участия нотариуса. Нотариальное заверение договора производится исключительно по желанию сторон. При этом следует учесть, что, согласно правилам, при купле-продаже квартиры собственником, состоящим в браке, необходимо согласие супруга/супруги. Оно должно быть заверено нотариусом.

В соответствии с правилами, продажа квартиры должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для этого собственник предоставляет весь пакет документов, к которому прилагает договор.

Текст соглашения, как правило, имеет больше значения для покупателя. Продавцу, в свою очередь, важен процесс передачи денег.

Важные пункты в договоре купли-продажи квартиры

Существует ряд условий, которые признаются законом существенными. Это означает, что при отсутствии таких пунктов договор купли-продажи квартиры будет считаться незаключенным.

В первую очередь, речь идет о местонахождении объекта и его описании. Предметом сделки должна являться конкретная недвижимость, обладающая признаками, по которым ее можно идентифицировать. Согласно правилам, при продаже квартиры в соглашении указывается точный адрес расположения объекта. Это важно и для сотрудников Росреестра. По этим данным они будут искать объект в своей базе. Описание объекта целесообразнее осуществлять по пунктам.

При продаже квартиры следует включить в договор указание на то, что покупатель осведомлен о состоянии объекта и приобретает его таким, какой он есть.

Еще одно существенное условие – цена недвижимости. Стороны обсуждают сумму и указывают ее в соглашении. При этом в предварительном договоре может предусматриваться условие о задатке. Он необходим для своего рода закрепления намерений участников сделки.

Оплата

Вам будет интересно:Какие документы нужны для опеки над ребенком: список, особенности оформления

При продаже квартиры через риэлтора надо знать, что агент берет комиссию за свои услуги. Она может включаться в стоимость объекта или прибавляться к ней. Более выигрышным считается первый вариант.

Согласно правилам, при оформлении продажи квартиры стороны определяют место и способ оплаты. Передача денег может осуществляться по-разному. Многие предпочитают получить всю сумму наличными. Довольно распространено использование ячейки в банке. Кроме того, есть вариант онлайн перечисления со счета на счет.

Если стороны решат использовать банковскую ячейку, то им нужно будет заключить с финансовой организацией соответствующий договор. Согласно ему, оба участника сделки получат доступ к ячейке "с условием". Продавцу, в частности, нужно будет иметь ключ и договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. Что касается покупателя, то его условием будет истечение установленного гарантированного срока доступа продавца. Он составляет обычно 2 недели.

Чистота сделки

Приведенная в договоре сумма далеко не всегда соответствует фактически уплаченной. Обусловлено это желанием продавца снизить налог на доход (НДФЛ). Надо отметить, что такие действия признаются незаконными и влекут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Продавец в таких случаях рискует не получить всю сумму, оговоренную устно. Покупатель может сослаться на договор, в котором будет указан размер выплаты, и сказать, что больше он ничего не должен. Собственно, в таком случае он будет прав. Если же о такой махинации станет известно налоговым органам, то продавцу будут вменены санкции.

Что касается покупателя, то ему далеко не всегда выгоден такой договор. Дело в том, что он рискует не получить гарантированный законом налоговый вычет (если сумма сделки будет меньше 2 млн руб.). Кроме того, если сделка будет признана недействительной, вернуть уже выплаченные средства он не сможет, т. к. знал о нарушении.

Особенности налогообложения

Согласно НК, доходы физлиц-резидентов РФ подлежат обложению по ставке 13 %, а нерезидентов – 30 %. Первыми считаются лица, находящиеся в стране не меньше 183 календарных дней на протяжении 12 месяцев, идущих подряд.

Резиденты освобождаются от декларирования и уплаты налога с продажи недвижимости, если она находится в собственности не менее 5 лет - для объектов, приобретенных после 2016 г. и 3 лет – для недвижимости, купленной до 2016 г.

В НК закреплено право на налоговый вычет – уменьшение облагаемой базы. Существует несколько способов осуществления вычета. Если, к примеру, квартира находится в собственности меньше 3 или 5 лет (в зависимости от года приобретения), гражданин может выбрать один из альтернативных вариантов: вычет будет предоставлен в размере 1 млн руб. или в сумме расходов на покупку объекта. В последнем случае покупателю необходимо документально подтвердить свои затраты.

Вычет будет предоставлен единожды на сумму приобретаемого объекта, но не более чем на 2 млн руб. Плюс к этому облагаемая база уменьшается на величину выплат % по целевому кредиту (на покупку жилья). Следует учесть, что при невозможности полного погашения этого совокупного вычета в данном периоде погашение будет осуществляться постепенно в последующие периоды. Заявить об уменьшении облагаемой базы субъект вправе в любое время.

Если покупателей либо продавцов несколько, вычет применяют пропорционально долям либо по договоренности участников сделки, если собственность совместная.

Рекомендации специалистов

Перед тем как выставлять свой объект на продажу, собственнику необходимо проделать определенную подготовительную работу. В первую очередь следует ознакомиться с нормативными актами, регламентирующими сделки с недвижимостью. К ним относят ГК и НК, Федеральный закон № 218-ФЗ.

Кроме этого, нужно подготовить все необходимые документы. Техпаспорт, кадастровый паспорт и другие бумаги, действующие от года и более, следует обновить перед размещением объявления о продаже. Остальные документы необходимо получить после заключения предварительного договора.

Очень часто на рынке недвижимости случаются периоды застоя, т. е. когда собственник не может продать свою квартиру очень долго. Связано это может быть со слишком высокой стоимостью, плохой рекламой и пр. Установить и устранить причины помогут специалисты – агенты по недвижимости. Выбор конкретного посредника следует осуществлять с учетом рекомендаций знакомых, отзывов других клиентов, рейтинга.

Заключение

Многие люди уже сталкивались с необходимостью продать свою квартиру. Сегодня эта сделка не считается такой сложной и рискованной, как раньше. В настоящее время любой собственник может обратиться за помощью в агентство недвижимости. Большинство продавцов предпочитает оставлять информацию сразу в нескольких фирмах, полагая, что это существенно повысит их шансы на продажу их недвижимости. Надо отметить, что некоторые агентства работают с клиентами сразу в нескольких регионах. У них достаточно объемная база, в которой можно найти подходящий вариант практически для любого человека, независимо от того, хочет он купить или продать недвижимость.

Многие агентства недвижимости предлагают широкий спектр услуг: от юридической консультации до получения необходимых документов регистрации сделки. Разумеется, обращение в специализированную фирму предполагает дополнительные расходы. Как правило, вознаграждение агента по недвижимости составляет 3-5 % от суммы продажи. Зачастую собственники обращаются к риелторам за какой-то определенной услугой. К примеру, часто продавцам оказывается помощь в составлении предварительного договора. Стоимость единичной услуги, разумеется, намного меньше, чем полного сопровождения сделки.

Вместе с тем многие собственники, вообще не желая терять деньги, предпочитают заниматься продажей своей недвижимости самостоятельно. Они сами составляют и подают объявление, ищут покупателей, показывают квартиру и пр. Сложно сказать, что выгоднее. Каждый сам выбирает способ продажи. Важно, чтобы сделка соответствовала законодательству, чтобы при ее заключении были соблюдены все правила, а договор – зарегистрирован в установленном порядке.

Источник