Виды сделок с земельными участками. Земельное право

В настоящее время участок земли может выступать предметом множества сделок: дарения, купли-продажи, аренды, ренты, ипотеки. Помимо этого, земельные пространства могут переходить на основании завещания или согласно законодательству по наследству. В данной статье рассмотрим виды и особенности сделок с земельными участками.

Общая информация

Согласно Федеральному закону, который содержит информацию о регистрации объектов недвижимого имущества, все сделки с участками земли должны пройти процедуру обязательной регистрации государственного значения в местном Управлении Федеральной гос. службы регистрации, кадастра и картографии (далее Росреестр). Важно заметить, что в процессе регистрации соответствующих указанным выше видам сделок с земельными участками договоров необходимо точным образом определить особенности объекта сделки. Среди них кадастровый номер участка земли, местонахождение объекта недвижимого имущества, его площадь в соответствии с кадастровым планом или правоустанавливающей документацией, целевое назначение и категория земель.

Сделка купли-продажи

Вам будет интересно:Форма сотрудников ФСБ России - особенности, история и отзывы

Вам будет интересно:Алименты на мать ребенка до 3 лет: законодательная база, образец заявления и размер

Далее целесообразно разобрать понятие и виды сделок с земельными участками. Под земельно-правовыми сделками следует понимать определенные действия со стороны физических лиц и организаций с целью установления, изменения или прекращения прав и обязанностей гражданского значения касательно земли как недвижимого имущества и природного объекта.

Для начала рассмотрим процесс купли-продажи. Данный вид сделки с земельными участками следует трактовать как приобретение участка земли. Следует иметь в виду, что ключевые требования при осуществлении сделки купли указаны в статье 37 Земельного кодекса и статьях 454, 491, 549-557 Гражданского кодекса. Среди основных положений ЗК РФ важно отметить следующие:

• Участок должен числиться на кадастровом учете.
• Необходимо указать вид сделки с земельными участками (другими словами, информацию касательно разновидности разрешенного применения).
• Следует учесть данные о сервитутах и обременениях.
• Важно раскрыть вопрос наличия линий ЛЭП, трубопроводов и газопроводов, подземных кабелей и так далее.

Документация

Вам будет интересно:Со скольки лет можно снять квартиру в аренду: законодательные нормы

Стоит учесть, что сегодня в соответствующие органы государственного значения предоставляются следующие документы для сделки с земельным участком, относящейся к купле-продаже:

• Заявление по вопросу регистрации договора.
• Оригиналы и копии правоустанавливающей документации на участок земли.
• Свидетельство о совершении государственной регистрации права владения отчуждаемым объектом (стоит дополнить, что данная бумага выдается УФРС).
• Справка, подтверждающая нормативную стоимость земли.
• Выписка из домовой книги; информация о лицах, проживающих в доме; сведения об отсутствии иных землепользователей.
• Договор, подтверждающий факт операции по купле-продаже объекта недвижимого имущества.
• Документы, удостоверяющие личности участников сделки (как правило, это паспорта).
• Оплаченная пошлина государственного значения за регистрацию объекта недвижимого имущества.
• Кадастровый план участка земли.

Понятие и виды сделок с земельными участками. Дарение

Под дарением следует понимать безвозмездную передачу участка земли в собственность. Стоит отметить, что пакет бумаг, необходимых для гос. регистрации договора дарения, как правило, идентичен представленному выше (относительно договора купли-продажи). Данная регистрация сделки с земельным участком предполагает наличие определенных ограничений, в соответствии с которыми дарение не допускается. Среди них важно отметить следующие основания:

• Недопустимо заключение договора дарения после смерти владельца недвижимого имущества.
• Дарение участка земли, который находится в совместной собственности, реализуется при условии согласия всех владельцев.

Наследование как вид сделки с земельными участками

Вам будет интересно:Генеральное консульство Казахстана в Санкт-Петербурге

Наследование является одной из самых распространенных в настоящее время процедур с участками земли. В соответствии с ним право владения переходит в соответствии с завещанием или в случае отсутствия такового – по закону. Стоит отметить, что по наследству могут передаваться как находящиеся в собственности участки земли, так и согласно праву пожизненно наследуемого владения. В данном случае совершение сделки с земельным участком предполагает составление завещания в письменном варианте. Кроме того, документ должен быть заверен нотариусом. Сегодня процедура определения наследников осуществляется в соответствии с действующим законодательством. Стоит учитывать, что свидетельство, относящееся к праву на наследство, не является подтверждением права собственности на участок земли – так или иначе необходима государственная регистрация.

Односторонние и многосторонние сделки

Далее целесообразно разобрать характеристику сделок с земельными участками относительно их второй классификации. Итак, сделки следует рассматривать как определенные действия физических лиц и организаций, которые направлены на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей гражданского значения. В зависимости от количества участников сделки могут быть многосторонними (двусторонними) и односторонними. Последние сделки с земельными участками по земельному праву предполагают выражение воли одной стороны или одного лица. Ярким примером здесь может послужить завещание. Многосторонние (двусторонние) сделки именуются договорами. Стоит отметить, что для заключения договора нужно выражение согласованной воли двух или большего количества сторон.

Требования к совершению сделок

Важно отметить, что вопрос регулирования сделок с земельными участками включает определенные требования к их совершению. Данные положения перечислены в главе 9 действующего на территории Российской Федерации гражданского законодательства. Так, сделки с участками осуществляются исключительно в письменной форме. Они подлежат гос. регистрации в тех случаях, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 164 ГК РФ. Стоит отметить, что несоблюдение требований касательно регистрации в ситуациях, установленных в законодательном порядке, так или иначе влечет за собой недействительность сделки. Наличие подобных обстоятельств говорит о ничтожности коммерческой операции в соответствии с пунктом 1 статьи 165 ГК РФ.

Договор, который подлежит гос. регистрации, является заключенным сразу же после его официального оформления, если иной порядок не предусмотрен действующим законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Среди особенностей сделок с земельными участками следует отметить то, что на операции дополнительного характера, связанные с изменением или прекращением сделок, которые были зарегистрированы ранее, также распространяется обязанность по государственной регистрации. Стоит отметить, что принцип свободы договора сегодня закреплен действующим гражданским законодательством. В соответствии с ним стороны могут заключать предусмотренные или не предусмотренные законом сделки, а также смешанные договоры, которые содержат элементы разных операций. Следует дополнить, что сделки смешанного характера подлежат гос. регистрации согласно общим правилам.

Какие еще классификации существуют? Сделки с отчуждением

В настоящее время сделки можно разделить на те, которые подлежат государственной регистрации, и на не подлежащие регистрации со стороны государства операции. Кроме того, классификация в соответствии с правовыми последствиями говорит о существовании сделок об отчуждении (иными словами, влекущих передачу прав на недвижимое имущество) и сделок, которые не влекут за собой данный переход.

Итак, сделки с отчуждением в первую очередь направлены на передачу недвижимого имущества в собственность. К ним целесообразно отнести договор купли-продажи. В соответствии с данным договором продавец обязан передать покупателю в собственность участок земли, а покупатель обязан принять эту землю и выплатить за нее определенную сумму денег. Стоит отметить, что представленный договор не подлежит регистрационной процедуре, которую осуществляют соответствующие государственные органы. Он является заключенным непосредственно с момента подписания. Тем не менее договор купли-продажи помещения жилого типа в любом случае государственной регистрации подлежит. Об этом различии следует помнить, чтобы не ошибиться на практике.

Помимо этого, не подлежит регистрации договор мены. В данном случае отношения сторон строятся по правилам купли-продажи. Здесь важно учесть следующие аспекты:

• Актуально презюмирование равноценности обмениваемых товаров в соответствии с пунктом 1 статьи 568.
• В случае неравноценного обмена оплачивается разница.
• Установлен переход права на владение обмениваемыми товарами одновременно после того, как обе стороны реализовали обязательства по их передаче, если договором или законом не предусмотрено иное (статья 570).

Вам будет интересно:Может ли быть зарплата меньше МРОТ? Трудовое законодательство, условия заключения трудовых договоров, правила и особенности зарплаты

Стоит отметить, что мена может существовать без сопровождения денежной оценки земельных участков. Далее рассмотрим договор дарения, который так или иначе подлежит регистрационной процедуре. В соответствии с данным договором даритель на безвозмездных условиях передает одаряемому участок земли в собственность в соответствии с пунктом 1 статьи 572 ГК РФ. Важно отметить, что оформление договора после смерти дарителя является незаконной сделкой с земельным участком. Основной особенностью названной операции выступает безвозмездность. Согласно договору дарения недопустимо встречное предоставление права, встречная передача вещи или существование встречного обязательства.

Договор ренты предполагает передачу одной стороне (плательщику) от другой (получателя) недвижимого имущества в собственность. Плательщик в данном случае обязан периодически выплачивать получателю ренту, которая обозначает определенную сумму денег или предоставление средств на содержание в другой форме согласно пункту 1 статьи 583 ГК РФ. Стоит иметь в виду, что сегодня договор ренты должен быть обязательно заверен нотариально. Кроме того, в соответствии с установленными правилами он проходит процедуру государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимое имущество. Рента бывает постоянной (бессрочной) и пожизненной, которая выплачивается в течение всей жизни получателя.

Среди сделок с отчуждением также следует отметить договоры аренды с возможностью выкупа, а также принятие имущественных комплексов по наследству в соответствии с частью 3 ГК РФ, которая вступила в силу в 2002 году.

Сделки без отчуждения

Как правило, сделки без отчуждения направлены на передачу недвижимого имущества в залог или пользование, что в любом случае порождает обременение (ограничение) права. К ним относятся следующие разновидности договоров:

• Договор аренды. Под арендой следует понимать предоставление тех или иных имущественных комплексов (в нашем случае – участка земли) в пользование на временной основе за определенную плату при условии заключения договора аренды. Стоит отметить, что государственная регистрация обязательна, если документ оформляется на срок, равный одному году или превышающий этот срок.
• Договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества). В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке залогодержатель (первая сторона), который является кредитором согласно обязательству, обеспеченному ипотекой, вправе удовлетворить собственные требования денежного характера к должнику по данному обязательству из стоимости заложенной недвижимости второй стороны, залогодателя, преимущественно перед иными кредиторами. Стоит отметить, что появление ипотеки в настоящее время возможно в соответствии с договором или действующим на территории Российской Федерации законодательством.
• Договор участия в строительстве долевого плана. Необходимо знать, что данная разновидность договорных обязательств регистрируется как обременение ипотекой в пользу участников строительства, заключивших договор, или банковского учреждения, которое предоставило кредит на строительство.

Заключение

Итак, мы разобрали все существующие на сегодняшний день виды сделок с земельными участками, их особенности и правила заключения. Стоит лишь дополнить, что весьма интересной чертой сделок, которые заключаются в отношении участков земли, служит возможность организации торгов (аукционов, конкурсов). Данная практика распространяется все шире и шире. Более того, ряд случаев предполагает обязательное проведение торгов в соответствии с законодательством.

Стоит помнить о том, что распоряжение земельным участком не должно наносить вреда окружающей среде и иным пространствам, а также нарушать законные интересы и права других лиц, экологические, строительные, санитарно-гигиенические, градостроительные, а также противопожарные нормы и требования.

Источник